Saifan ZakingBeberapa tahun lalu, karyawan swasta dengan gaji lebih dari Rp10 juta per bula tak punya harapan untuk mengakses rumah subsidi karena dianggap penghasilannya sudah terlalu tinggi. Namun kini, dengan aturan baru yang baru saja disahkan pemerintah, mereka resmi masuk kategori Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dan berhak membeli rumah bersubsidi.
Selama bertahun-tahun, batas penghasilan untuk membeli rumah subsidi terasa tidak mengikuti zaman. Berdasarkan regulasi lama (Keputusan Menteri PUPR No. 242/KPTS/M/2020), batas maksimal penghasilan MBR hanya sekitar Rp7 juta per bulan untuk lajang dan Rp8 juta untuk yang sudah menikah, angka yang nyaris tidak bergerak sementara harga rumah, biaya hidup, dan inflasi terus melaju.
Pemerintah akhirnya bergerak. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait menjelaskan bahwa penyesuaian batas penghasilan MBR dilakukan berdasarkan kajian Badan Pusat Statistik (BPS) yang mempertimbangkan tiga faktor utama, yaitu inflasi, daya beli masyarakat, dan kondisi ekonomi antarwilayah.
Akhirnya lahirlah Peraturan Menteri PKP Nomor 5 Tahun 2025 yang secara resmi menggantikan Peraturan Menteri PUPR Nomor 1 Tahun 2021. Aturan ini kemudian diperkuat melalui Surat Keputusan Bersama (SKB) dua menteri antara Kemendagri dan Kementerian PKP yang ditandatangani pada 19 Juni 2026.
Sistem Baru Empat Zona, Empat Standar
Perubahan paling fundamental dalam aturan baru ini adalah pergeseran dari sistem dua zona (Papua dan non-Papua) menjadi empat zona wilayah. Ini bukan sekadar angka, melainkan pengakuan bahwa Indonesia terlalu beragam untuk dipukul rata.
Berikut adalah peta lengkap zona dan batas penghasilan MBR terbaru:
Zona 1: Jawa, Sumatera, NTT, NTB
(kecuali Jabodetabek; kecuali Kepulauan Bangka Belitung dan Kepulauan Riau)
Belum menikah (lajang): Rp8,5 juta/bulan
Sudah menikah/peserta Tapera: Rp10 juta/bulan
Zona ini mencakup sebagian besar wilayah berpenduduk padat di luar ibu kota. Seorang guru honorer di Semarang atau pedagang kecil di Palembang dengan penghasilan gabungan keluarga hingga Rp10 juta masih masuk kategori MBR.
Zona 2: Kalimantan, Sulawesi, Bali, Kepulauan Bangka Belitung, Kepulauan Riau, Maluku, Maluku Utara
Belum menikah (lajang): Rp9 juta/bulan
Sudah menikah/peserta Tapera: Rp11 juta/bulan
Wilayah ini memperhitungkan biaya hidup yang lebih tinggi di kawasan kepulauan dan pulau-pulau besar di luar Jawa. Seorang ASN golongan rendah di Makassar atau pekerja tambang skala kecil di Kalimantan kini memiliki ruang lebih lebar untuk mengakses subsidi perumahan.
Zona 3: Papua dan Daerah Otonomi Baru
(Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Selatan, Papua Pegunungan, Papua Barat Daya)
Belum menikah (lajang): Rp10,5 juta/bulan
Sudah menikah/peserta Tapera: Rp12 juta/bulan
Kondisi geografis Papua yang menantang menyebabkan indeks kemahalan konstruksi di wilayah ini jauh lebih tinggi dibanding daerah lain. Pemerintah memberikan kelonggaran terbesar di zona ini sebagai bentuk afirmasi terhadap masyarakat di ujung timur Indonesia.
Zona 4: Jabodetabek (Tertinggi)
(Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi)
Belum menikah (lajang): Rp12 juta/bulan
Sudah menikah/peserta Tapera: Rp14 juta/bulan
Inilah batas tertinggi yang menjadi sorotan publik, yaitu Rp14 juta per bulan. Di kota-kota megapolitan dengan harga tanah yang melangit dan biaya hidup yang terus membebani, angka ini mencerminkan realitas bahwa berpenghasilan rendah bukan ukuran yang bisa disamaratakan. Pasangan muda di Bekasi yang bersama-sama menghasilkan Rp13 juta per bulan, misalnya, kini resmi bisa mengajukan KPR rumah subsidi.
Syarat Lengkap di Luar Penghasilan
Batas penghasilan memang menjadi syarat utama, tetapi bukan satu-satunya. Ada sejumlah persyaratan dasar lain yang harus dipenuhi calon pembeli rumah subsidi:
WNI berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah
Usia maksimal 65 tahun pada saat tenor berakhir
Belum pernah memiliki rumah sebelumnya
Belum pernah menerima subsidi perumahan dari pemerintah
Memiliki pekerjaan tetap atau usaha dengan pendapatan rutin, minimal 1 tahun
Penghasilan dapat dibuktikan melalui slip gaji, laporan penghasilan, atau riwayat rekening
Untuk pasangan menikah, penghasilan dihitung dari gabungan pendapatan suami dan istri
Adapun dokumen yang perlu disiapkan meliputi KTP, NPWP, slip gaji atau surat keterangan penghasilan, dan rekening koran tiga bulan terakhir. Bagi wiraswasta, perlu melengkapi dengan SIUP, TDP, dan laporan keuangan tiga bulan terakhir.