ReyvanPemerintah tengah mematangkan skema KPR subsidi tenor hingga 40 tahun agar cicilan rumah lebih ringan dan akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah semakin luas.
Simulasi pemerintah menunjukkan cicilan rumah subsidi Rp166 juta dapat turun dari sekitar Rp1,05 juta menjadi Rp773 ribu per bulan jika tenor diperpanjang dari 20 tahun menjadi 40 tahun.
Pengamat perumahan menilai KPR 40 tahun berisiko menjadi “jebakan utang” karena bunga jangka panjang, ketidakpastian ekonomi, hingga potensi cicilan berlangsung sampai usia nonproduktif.
Kalangan pengembang REI mendukung tenor panjang karena dianggap mampu menurunkan beban cicilan, menjaga stabilitas keuangan debitur, dan menekan risiko kredit macet (NPL).
Pemerintah tengah menggodok skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi dengan tenor hingga 40 tahun. Kebijakan ini disebut sebagai upaya memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah sekaligus membuat cicilan bulanan menjadi lebih ringan. Di sisi lain, tenor yang sangat panjang memunculkan segudang tanya di benak masyarakat. Apakah skema ini benar-benar solusi agar lebih banyak orang bisa punya rumah atau justru membuat masyarakat terjebak cicilan hampir seumur hidup?
Mengutip unggahan akun Instagram resminya (21/5/2026), Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait mengatakan wacana tersebut merupakan tindak lanjut arahan Presiden agar masyarakat lebih mudah membeli rumah. Menurut Ara, sapaan akrabnya, banyak kelompok masyarakat seperti buruh, petani, pekerja informal, hingga anak muda masih kesulitan menjangkau cicilan rumah subsidi saat ini. Karena itu, pemerintah mencoba mencari formula agar beban angsuran bulanan bisa ditekan tanpa menghilangkan akses pembiayaan perumahan.
Simulasi Cicilan KPR 40 Tahun
Pemerintah memaparkan simulasi rumah subsidi di wilayah Jawa dan Sumatera dengan harga Rp166 juta. Saat ini, rumah tersebut memiliki cicilan sekitar Rp1.058.000 per bulan untuk tenor 20 tahun. Jika tenor diperpanjang menjadi 40 tahun, cicilan diperkirakan turun menjadi sekitar Rp773.000 per bulan atau lebih rendah Rp285.000 dibanding skema sebelumnya.
Menurut Ara, penurunan angsuran tersebut diharapkan membuka peluang lebih luas bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah pertama. Ia menilai nominal cicilan yang lebih ringan dapat membantu masyarakat tetap memenuhi kebutuhan lain seperti pendidikan, kesehatan, dan kebutuhan sehari-hari. Meski begitu, pemerintah menegaskan tenor 40 tahun bersifat opsional sehingga masyarakat tetap bisa memilih jangka waktu sesuai kemampuan keuangan masing-masing.
Pemerintah Ingin Rumah Lebih Terjangkau
Pemerintah menilai tenor panjang bisa menjadi salah satu solusi mengatasi backlog atau kekurangan rumah di Indonesia. Berkat cicilan yang lebih kecil, kelompok masyarakat yang sebelumnya tidak lolos perhitungan bank dinilai punya peluang lebih besar memperoleh pembiayaan rumah. Kebijakan ini juga disebut dapat membantu generasi muda yang kesulitan membeli rumah akibat harga properti terus naik setiap tahun.
Selain membahas tenor KPR, pemerintah juga mulai menyoroti kualitas lingkungan kawasan perumahan. Ara mengatakan pembangunan rumah ke depan tidak hanya fokus pada jumlah unit, tetapi juga keberlanjutan lingkungan. Salah satu wacana yang sedang dibahas yakni kewajiban menanam satu pohon untuk setiap rumah subsidi maupun rumah komersial yang dibangun pengembang.
Rumah Tenor 40 Tahun Menurut Pengamat
Di balik manfaat yang dijanjikan, sejumlah pengamat menilai tenor 40 tahun menyimpan risiko besar bagi masyarakat. Mengutip Kompas, Pengamat Perumahan sekaligus Anggota Kelompok Keahlian Sektor Perumahan ITB, Mohammad Jehansyah Siregar, menyebut skema ini ibarat anestesi finansial. Cicilan memang terasa lebih ringan di awal, tetapi sebagian besar pembayaran pada dua dekade pertama justru habis untuk bunga majemuk sehingga pertumbuhan kepemilikan riil rumah berjalan sangat lambat.
Jehansyah juga mengingatkan bahwa tenor terlalu panjang membuat debitur menghadapi banyak ketidakpastian hidup. Dalam rentang 40 tahun, risiko seperti kehilangan pekerjaan, penurunan kesehatan, hingga gejolak ekonomi dinilai sangat mungkin terjadi. Menurutnya, durasi tersebut bahkan melampaui masa produktif rata-rata pekerja Indonesia sehingga berpotensi menjadi beban finansial hingga usia pensiun.
Ia menilai implementasi KPR 40 tahun menjadi dilema jangka panjang bagi masyarakat. Di satu sisi membuka akses kepemilikan rumah bagi masyarakat yang selama ini kesulitan masuk pasar properti. Di sisi lain dapat berubah menjadi jebakan utang jangka panjang. Karena itu, ia mendorong adanya literasi keuangan yang kuat dan skema pelunasan dipercepat dengan penalti ringan agar debitur memiliki ruang untuk mempercepat pembayaran saat kondisi ekonomi membaik.
Pengembang Nilai Tenor Panjang Justru Membantu
Pandangan berbeda datang dari kalangan pengembang yang tergabung dalam Real Estat Indonesia (REI). Mengutip laporan Bloomberg Technoz, Ketua Umum DPP REI Joko Suranto menilai tenor panjang justru bisa membantu menjaga kesehatan kredit masyarakat. Menurut Joko, angsuran yang lebih kecil membuat masyarakat tetap memiliki ruang untuk memenuhi kebutuhan lain tanpa terbebani cicilan terlalu besar setiap bulan.
Joko mencontohkan masyarakat berpenghasilan Rp3 juta per bulan akan kesulitan memenuhi kebutuhan lain jika harus membayar cicilan rumah Rp1,2 juta per bulan. Namun jika tenor diperpanjang hingga 40 tahun, cicilan disebut bisa turun menjadi sekitar Rp600 ribu hingga Rp800 ribu per bulan sehingga kondisi finansial debitur menjadi lebih stabil. Ia menilai skema tersebut dapat memperluas akses masyarakat terhadap pembiayaan rumah sekaligus membantu menekan risiko kredit macet atau non-performing loan (NPL).
Apakah Ini jadi Jalan Keluar atau Harus Akrab Sama Cicilan Sampai Tua?
Wacana KPR 40 tahun memang menawarkan harapan baru bagi masyarakat yang selama ini kesulitan membeli rumah. Cicilan yang lebih ringan dinilai mampu membuka akses kepemilikan hunian bagi lebih banyak orang, terutama kelompok berpenghasilan rendah dan generasi muda. Di tengah harga tanah dan properti yang terus naik, skema ini dianggap bisa menjadi jalan keluar agar masyarakat tetap memiliki kesempatan membeli rumah.
Di sisi lain, tenor yang terlalu panjang memunculkan kekhawatiran soal beban finansial jangka panjang. Risiko ekonomi, kesehatan, hingga kualitas bangunan rumah menjadi tantangan yang tidak bisa diabaikan. Karena itu, keberhasilan kebijakan ini tidak hanya bergantung pada cicilan murah, tetapi juga kesiapan sistem perbankan, literasi keuangan masyarakat, dan perlindungan bagi debitur agar impian memiliki rumah tidak berubah menjadi cicilan seumur hidup. Menurut OPPAL Gengs, KPR 40 tahun ini jalan keluar buat punya rumah impian, atau malah bikin generasi sekarang harus akrab sama cicilan sampai tua?